COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Para realizar este contrato, el cual se hace por medio de escritura pública, vendedor y comprador deben cumplir las siguientes etapas:

PROMESA DE COMPRAVENTA

Es un tipo de contrato, definido en el código de comercio como “ El acuerdo de voluntades que está destinado a crear obligaciones»
Una vez se concreta un negocio de compraventa inmobiliario, las partes proceden a firmar preferiblemente ante notario con reconocimiento de firma y huella, la respectiva promesa de compraventa. El contrato de compraventa no es de uso obligatorio jurídicamente hablando ya que en algunos casos las partes proceden a firmar escritura de compraventa directamente, sin embargo la promesa de compraventa es un buen instrumento que sirve para garantizar la seriedad del negocio en términos legales.
Algunos de los componentes de una promesa de compra venta son:

Fecha y lugar de celebración
Identificación de las partes
Datos de identificación del inmueble (opcional linderos)
Situación jurídica del predio
Valor del predio y forma de pago
Acuerdo de gastos asociados al contrato (impuesto y notarial)
Valor de arras
Cláusula penal
Fechas pactadas para firma de escritura y entrega del inmueble
Arras: utilizada para garantizar la seriedad de un contrato. El valor de las arras es acordado entre las partes, sin embargo en la práctica es muy utilizado en Colombia un porcentaje del 10% del valor del negocio.
Situación jurídica del Predio: El vendedor garantiza que éste se encuentre apto jurídicamente para la venta en el momento de firma de las escrituras.
Cláusula penal: En caso de presentarse incumplimiento de las obligaciones contractuales, se puede pactar una cláusula penal que no puede superar el valor del negocio.

2. NOTARÍA

Hacer la escritura pública de venta, en la que se especifiquen los linderos de la vivienda o de la finca y el precio de la compraventa:

REQUISITOS

• Documentos de identificación de los interesados.
• Vendedor y comprador deben ser plenamente capaces para hacer el negocio. El notario verificará esa capacidad.
• Certificados de Paz y Salvo por impuesto predial que contenga el avalúo catastral y por impuesto de valorización, si aplica en el municipio. Si el inmueble está sometido a propiedad horizontal, se necesita también el certificado de paz y salvo por el pago de la administración.
• Si el vendedor o comprador es una persona jurídica, como sociedad debe presentar el documento que acredite su existencia y representación legal. Si participa otro, como un banco, también debe presentar el documento anterior.
• Se recomienda que el vendedor, como el dueño de la vivienda, presente al notario copia de la escritura pública o título de adquisición, junto con el certificado de libertad y tradición más reciente que le da la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para poder escribir los linderos en la escritura pública.
• Cuando el apartamento esté en el régimen de propiedad horizontal, se anexa copia del reglamento que se refiere a la propiedad que se vende.

3. OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS

Una vez terminada la primera etapa, o sea la de la escritura pública, el notario entrega copia auténtica a los interesados para llevarla a esta Oficina.
Tiempo estimado de Entrega: Si firman al tiempo vendedor y comprador, es de mínimo ocho días hábiles mientras el notario revisa la legalidad del contrato. Si no firman a tiempo, puede superar este plazo.

GASTOS NOTARIALES

Las tarifas notariales son establecidas anualmente por la Superintendencia de Notariado y Registro y se encuentran detalladas en la resolución 0451 de 2017 Título II “TARIFAS POR CONCEPTO DEL EJERCICIO DE LA FUNCIÓN NOTARIAL” y aplican para todas las notarías del país.
Los gastos de escrituración 2022 correspondientes son del 0.54% sobre el valor de la venta, estos se deben pagar por partes iguales entre el vendedor y el comprador en la Notaría
Impuesto de Retención en la fuente: Corresponde al 1% sobre el valor de la venta aplica solo cuando el costo de la propiedad es inferior a $685 millones aproximadamente. De lo contrario se aplica una tasa del 2,5%. y es por el vendedor.
Derechos notariales: Para actos cuya cuantía sea superior a $150.000, se aplica el 3 por mil (0,003) sobre el valor del acto y en la práctica lo asumen por partes iguales comprador y vendedor. A este valor se le aplica adicionalmente el IVA del 19%.
GASTOS DE BENEFICENCIA Y REGISTRO: Para el caso de Beneficiencia de Cundinamarca la tarifa es el 1,670% sobre el valor de compra, los asume en

GASTOS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

-Estudio: Algunas entidades financieras cobran por hacer este estudio a sus clientes
-Avalúo: El costo del avalúo representa el 1 por mil del valor comercial del inmueble.
-Estudio de títulos: El valor a pagar varía dependiendo de la entidad bancaria, un promedio del mercado es del 1,2 por mil sobre el valor comercial del inmueble.
-Seguros: Se deben tener en cuenta los seguros que debe tomar el usuario del crédito hipotecario
-Registro de Hipoteca: Corresponde al 1% del valor a hipotecar y compete al comprador
Sin embargo las condiciones pueden cambiar, las variaciones clásicas son que la propiedad tenga afectación familiar o se encuentre hipotecada, que la propiedad tenga patrimonio familiar, un embargo sin levantar o una deuda de valorización. Todo esto ocasionará que los gastos aumenten

DOCUMENTOS REQUERIDOS PARA LA VENTA DE INMUEBLES

Tenga en cuenta que es indispensable presentar todos estos documentos para la venta o compra de un inmueble:

REQUISITOS

1. Fotocopias de la cédula de ciudadanía de los otorgantes.

2. Certificado de Tradición y Libertad : Es un documento sobre un predio que emite la Superintendencia de Notariado y Registro de Colombia. Dicho documento contiene todo el historial del predio incluyendo el historial de propietarios ordenados cronológicamente junto con una descripción del mismo. Para obtenerlo debe tener el número de Matrícula Inmobiliaria.
Este documento es crucial en la compra venta de un predio, pues es la hoja de vida del mismo y su situación jurídica en el instante en que se emite.
En él puede aparecer si hay embargos, hipotecas, sucesiones, demás propietarios reales o cualquier otro asunto.
Cualquier persona así usted no sea el propietario del predio puede obtenerlo directamente en la Superintendencia o a través de su sitio web

3. Impuesto predial año en curso cancelado (fuera de Bogotá, aportar Paz y Salvo)

4. Paz y Salvo de Valorización vigente

5. Escritura pública de adquisición.

6. Paz y Salvo de administración de Casa y/o apartamento en propiedad horizontal

5. Estado de cuenta predial de los últimos 5 años

6. Diligenciar datos de los otorgantes